经历了数十年的高速发展，商业地产经历了单纯的百货，到单纯的购物中心，到“百货+购物中心”，进而到新型商业模式和细化领域的过程。

在这过程中，商业地产从规模化的急速扩张，步入了平稳发展的阶段。

对比之前，平稳发展阶段最为明显的变化是商业地产将不再是一砖一瓦堆砌起来的规模竞争，而是转入运营模式的比拼。商业项目内的业态也越来越丰富，形成了各具特色的经营模式。

一个优质的商业项目基因包括了优秀的位置、精益求精的前瞻性设计、丰富的品牌业态、与城市发展命脉的结合等核心要素。

11月15日，2019观点商业地产年会现场，勒泰集团成功入选观点指数研究院发布的“2019年度中国商业地产TOP100”，位居38名，较去年提升了12个名次。连续三年入选该榜单、与凯德、华润、恒隆、万达等房企同台领奖等，都不难说明，其在这些方面有着突出的表现。

截至今年6月，勒泰集团在国内共开发四个项目，建筑面积达157万平方米。其中三个项目已投入运营，包括远洋城购物广场、石家庄勒泰中心、唐山勒泰中心。

以石家庄勒泰中心为例，该项目在目前激烈竞争中，常年保持着稳定的客流增长和逐渐攀升的投资回报率，综合实力甚至优于一线同类项目。

（图为：石家庄勒泰中心全城盛宴活动现场）

对此，勒泰集团创办人杨龙飞认为，公司精耕细作，坚持“连锁不复制”，力争打造每个城市独一无二的“一城一景一地标”。虽然项目投入运营较少，但每一个项目都是城市建筑、精神、文化地标和城市会客厅，推动城市经济及社会发展。

只要有着优质的基因，商业地产仍大有可为。

变速中的机遇

几十年的沉淀，商业项目的数量经超过市场本身的需求量，特别是一线城市。

相关研究报告显示，目前商业地产存量巨大，已经基本告别高速增长的阶段。未来，整体市场回落，全国商业项目新开工项目逐步放缓、开工面积也随之减少。

如何从当下“过剩”又竞争激烈的市场中突围而出，成为众多开发商思考的一道难题。

但从目前市场中的优秀项目案例发现，一个优质的项目能够成功抢占消费者时间和心智，其共性在于体验式商业的模式，包括体验内容与城市/目标客群需求的匹配性、对硬件因素“地产业基因”的关注度、遵循商业服务本质的体验行为等三个核心要素。

关于“体验式商业”，勒泰集团有着自身独到的见解。其认为，核心在于各业态的比例，以及各业态中诸多品牌之间能发生反应，配合默契。所达到的效果，一定是能带给消费者优越感受，可以让消费者深度参与进来，同时拉动项目流量和销售。

围绕着体验式商业运营模式的内核，勒泰集团创新地开发出“庄里街”、“南北巷”等特色街巷，将商业综合体中融汇了时尚、历史民俗等各种文化，同时也探索适合自身特质的“全城盛宴”、“温德麦尔”等原创IP主题活动，为消费者带来新颖、舒适的商业体验。

(图为：唐山勒泰中心室内卡丁车）

进一步研究发现，在一线城市商业地产市场过剩而出现降温的情况下，勒泰集团重点布局区域的则为石家庄、唐山、邯郸等城市。而上述城市市场中，目前市场存量还没有明显过量。

未来，随着京津冀一体化的不断深入和雄安新区战略持续推进，上述城市仍然是有着乐观的市场前景。

商业多元探索

为了应对存量市场中的激烈竞争，勒泰集团在稳固发展商业地产市场之余，也开始进一步探索结合运营与资本投资的发展模式，包括商业不动产资产证券化、商业地产私募基金和房地产信托基金、资产并购等业务，并在香港获准开展1、2、4、9号金融牌照业务。

事实上，早在2017年8月，勒泰集团以石家庄勒泰中心为底层资产的“勒泰一号”REITs在深圳证券交易所正式挂牌流通，成功设立中国首个不依赖主体评级的REITS产品。

（图为：“勒泰一号”敲钟挂牌现场）

经过两年多的发展，勒泰集团在发展模式与实施策略上形成了一套“融投管退”构建完整的闭环资管模式，即通过利用资产证券化与资产管理工具为挖掘存量市场的价值。

据勒泰集团介绍，“融投管退”指的是融资、投资、项目管理、退出。相对的链条为：通过资产证券化盘活存量资产、扩大资产管理规模、调整融资结构；通过兼收并购优质项目实现规模化成长；从招商运营、新技术引进应用等提升整体运营能力；有效退出机制保证资产包优化和现金流稳定。

有着较强的资产管理团队，加上资本化率相对较高的优质商业资产，自然符合资本市场的青睐。同时，屡次在金融方面取得的突破，也为勒泰集团未来的发展提供了更多的可能性。

此外，今年2月，勒泰旗下的上市公司勒泰集团有限公司将公司名称由“LT Commercial Real Estate Limited勒泰商业地产有限公司”更改为“Lerthai Group Limited勒泰集团有限公司”。从更名也不难发现，勒泰集团策略上的调整，公司将会朝着更加多元化的方向发展。

在市场不断的变化中，最优质的基因或许是主动拥抱变化，“以变应万变”，无疑在勒泰集团身上可以窥见这一特征。